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细说特色小镇七星大法

更新: 2017年08月31日标签: 特色小镇点击量:

“工欲善其事,必先利其器”>,在特色小镇风起云涌>、势如破竹的今天,各方对于如何打造特色小镇众说纷纭,但要想真正推动特色小镇从政策到实施>,从概念到落地>,则需要有一套科学系统的打法。巅峰智业结合多年来在特色小镇规划设计和开发运营方面的丰富经验>>>,借鉴吸收国内外特色小镇建设的精华理论和重要做法>>,创新性的从人体学系统理论出发,提出了特色小镇打造的“七星大法”>,希望能够为打造特色小镇提供一定的借鉴和启示>。

▲特色小镇系统架构


一、基因——模式清晰

  1、景区型特色小镇——乌镇

  乌镇景区净利润超过其他旅游景区上市公司排名第一,门票+酒店+车船+会务四大赢利点。

  区位:距杭州>>、苏州均为80公里>,距上海140公里>,车程在2小时车程范围内 + 巨大的长三角度假客源市场

  本底:江南水乡古镇 +天然资源优势

  操盘手:陈向宏,既有国企背景又有本土基因,也是设计大师

  2>>、地产型特色小镇——蓝城桃李春风

  地产盈利:总价200万左右的优质别墅>>,一、二期共约800套别墅均售罄,均价2万元;物业管理:7.1元每平方米

  区位:距离杭州半小时

  市?>>。?/strong>杭州市中产阶级 + 50-60岁的中年老人

  操盘手:宋卫平,坚持精品

  3、功能型特色小镇——袁家村

  收入来源:美食+住宿+小型体验+互联网佣金;平日客流达到万人,国庆>>、春节等特殊节假日高达20万人>,仅餐饮业的日营业额已超过200万元

  区位:距离西安市65km>>,距离咸阳市45km>,市场巨大

  本底:关中风情,美食汇聚

  操盘手:郭占武>>>,其父亲是村支书,他本人也是村支书>,资源丰富,号召力强


二>>、灵魂——主题明确

  文化是特色小镇的灵魂

  每个小镇都有基于文化灵魂演绎的主题,文化主题确立有两种方式:一是在地式(有中看无,深入发掘地域文化,提炼元素);二是植入式(无中生有,通过外部文化的引入,策划包装)

案例:涪陵榨菜小镇

涪陵精神“核心质”=“家文化”主题

“家文化”符号的提炼延展


三>、骨骼——格局架构

  1>、空间结构统领

基于小镇本底进行空间布局

  依托山体>>、河湖>>、本底建筑>>>、空间肌理>、区域文化等基底条件综合考虑>,大多数的国内外小镇都会基于本底条件布置空间格局>>。

基于功能需求进行空间布局

  结合业态>、景观>、交通>>、管理等需求>,一般通过主要交通道路和水系组织进行划分功能>,空间层面的结构和尺度把握尤为重要,一般分为三种类型空间格局>。

  条状型

  特征:通过河流、交通分隔>>,建筑等沿两侧布局,较为规整

  优点:便于业态和功能的集中分布和管理

  缺点:横向联系不便

  代表案例:古北水镇、拈花湾小镇、彝人古镇、意大利波托菲诺小镇等

  团块型

  特征:根据地形起伏和不同功能形成空间团块

  优点:便于集中管理>>、设施利用率高>>>、节省建设投资

  缺点:团块之间较为独立,容易造成功能重复或缺乏联动

  代表案例:长寿古镇、法国蒙顿小镇、英国温莎小镇

  组团型

  特征:基于土地开发的便利程度和关联性,形成相对独立的组团

  优点:便于扩大规模>>,灵活性强

  缺点:用地分散、联系不便

  代表案例:乌镇

  2>、关键节点支撑

  节点一:入口

  入口大门:具有强烈的标识性>,突出当地的文化内涵>,同时引起游客的关注

  入口广?>。撼叨仁手?,入口广场不仅是为游客市民提供综合服务也是游人活动的密集场所>,要科学考虑其承载能力和功能布局

  节点二:停车

  停车方式:以室外停车为主

  停车个数:综合考虑停车场的服务半径>,一般规模文化旅游项目提供3000—4000个左右车位

  停车规划:结合区位>、地形>、主次入口规划停车场;必须与所在地的城市规划、交通政策等相衔接;有条件的需要考虑智能化建设>,包括灯光感应>>>、车位引导>、查询智能>、雨水回收系统等。

  节点三:主街

  主街的长度:在1000-1500米左右为宜,商业街过短则无趣>、过长则易疲惫。

  主街的宽度:主街宽度宜为8~20m>>>,超过20米宽的商业街,客户很可能只关注街道一侧的店铺。.

  建筑比例:围合街道的建筑一般为1~2层(2层居多)。街道宽度和建筑高度的比例在1~2之间为宜。

  节点四:水系

  水系组成:水系不可或缺>>,一般包括河流、湖泊>、湿地、瀑布、池塘等。

  水系功能:水系较为完整>,贯穿环绕>,形成沿岸的景观和功能的分隔;能够增加项目景观层次>>,提高其周边的环境品质及利用效率;丰富的流线联通城市道路>>、商业步行街及传统和现代街区围合而成的街道空间,营造不同的游览体会>,较宽的水面可举办丰富多彩的水上活动。

  水系长度:为满足船只通过,水系的宽度一般约为10~20m。

  节点五:标志性建筑

  区位特点:居于核心位置>,景区随处可见;利用地势形成制高点;利用开阔水面,形成美丽倒影;利用夜景形成亮点;

  形式特点: 较大体量>,有一定高度>>,可视性强>,特征鲜明>,具有一定可识别性,细节较为丰富>,能够引人入胜。

  节点六:老宅

  保留原汁原味的历史风貌并融入时代需求

  应用传统文化的天然载体,如老砖>、瓦>>、石>>、木雕等

  植入传统文化或民俗展示和体验,传承创新

  节点七:细节

  绿化与装饰:与环境融合,形成令人身心愉悦的体验氛围

  景观设计:强调自然融入>,随处是景>,打造画风>,打动心灵

  其他小品及细节:文化个性>,精心打磨>,丰富空间


四>>、血液——业态丰盈

  1>>、丰富业态内容

  2、优化业态配比

  3、业态动态调整

  彝人古镇业态调整:

  第一阶段(2005-2010)餐饮业态为主>,一期建有烧烤小吃街>、酒吧街、珠宝玉石街;二期建有特色小吃街、大型餐饮区、彝人部落等

  第二阶段(2011-2012)观光购物业态领先

  第三阶段(2014至今)住宿业态跟进

  4、业态招商前置

  在项目规划建设初期就要做好业态招商工作,可聘请专业招商团队提供从项目前期策划、招商、销售到后期经营的全程方案。

  深圳 · 观澜古墟贵湖塘招商

  巅峰智业在前期招商策划中,放大客家文化>,策划客家建筑景观>、品牌商户文化>、传统文化活动>,预留25%的商业面积来经营文化产业。在保留特色文化的同时,引进年轻人喜爱的时尚元素>>>,令项目既有旧风貌还有新内涵。


五>、肌肉——建筑饱满

  1>、建筑模式

  修旧如旧——乌镇脱胎换骨式改造>,关键词:存在价值、穿衣戴帽、由表及里

  修旧如新——台儿庄古城原貌修复>>>,关键词:原点建筑>、留古复古、扬古用古

  修新如旧——古北水镇“腾笼换鸟”式重新改造>>,关键词:文化比对、地域传承、风格兼容

  修新如新——良渚文化村,关键词:文化挖掘>>、城旅共荣

  2>、主题文化

  各自持有的文化内涵是建筑风格的重要决定性因素,以传统建筑格局和传统建筑为参照>,在建筑、景观>、其他构筑物方面与历史文化风貌相契合>>,成为展示中国文化的窗口>>>。

  3>、核心元素

彝人古镇建筑核心元素

  4>、建筑形态


六、妆容——营销靓名


七>、神经元——经营高效

  1>>、集体经营模式——袁家村

“村委+农户+第三方”协商共管

  2>、专业委托运管模式——周村

  (本文源自巅峰智业,转载请注明)

  巅峰专题研究:特色小镇。

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